Чему мы доверяем?

Какие данные мы используем?

Для расчета индексов рынка недвижимости мы используем базу данных INFOLINE, которая сейчас содержит более 3000 вариантов и обновляется несколько раз в день участниками проекта (агентствами недвижимости и строительными организациями). В данной статистике, мы основываемся на данных втроичного и первичного рынка, как плотно взаимосвязанные сектора рынка недвижимости Воронежа.

Статистические "замеры", собираеются еженедельно, так как на практике этот промежуток времени является оптимальным для просмотра текущих тенденций и колебаний на рынке жилья.

Перед тем как расчитывать индексы, мы очищаем данные от статистического "шума" и выделяем ядро, на котором и основываются все наши расчеты. Для чего это делается? Представьте ситуацию, что сегодня целый ряд продавцов решил продавать квартиры с некой дополнительной услугой. Например, евроремонт. Соответственно, при достаточных объемах, средняя стоимость квартир резко "взлетит", даже если реальная стоимость (все тех же квартир) остается прежней (без учета ремонта). И в целом не будет отражать реальной картины на рынке. Можно привести и много других ситуации, но суть, я думаю, ясна.

С математической точки зрения, рассматриваемое множество квартир, образует пространство с удаленным центром, где наша задача найти этот самый центр и просмотреть в динамике на его изменение. Так как, тенденция всего множества, в целом будет подчинятся центральной. Также, интересную информацию мы можем подчерпнуть, сопоставляя статистику ядра и статистику по всему множеству данных, выявляя наиболее нестабильные подмножемтва или степень влияния того или иного однородного типа данных.

Технология выявления из всего множества основы, состоит из нескольких этапов:

• Во-первых, мы рассматриваем только квартиры на средних этажах
• Второй этап заключается в проверке подчинения нашего ряда данных нормальному распределению ("колокольчик") по стоимости квартиры за 1 кв.м
• Определению параметров распределения (дисперсия, среднеквадратичное отклонение, центральные моменты 3-го и 4-го порядка, медиана, мода и др.)
• Выявление доверительного интервала [отбрасывание "хвостов" (статистического шума)] соответствующий порядка 95% всех данных.

По аналогии, мы проводим туже операцию по общей стоимости квартир.

График показывает текущий доверительный интервал, расчитанный по цене за кв.м (в рублях).
Синим цветом показана область доверительного интервала.
Белым - не вошедшие ("хвосты").
Красным цветом выделена средняя из общего массива и желтым медиана.

Этот график показывает текущий доверительный интервал, расчитанный по общей площади квартир (в кв.м).
Синим цветом показана область доверительного интервала.
Белым - не вошедшие ("хвосты").
Красным цветом выделена средняя из общего массива и желтым медиана.

Как мы вычесляем индекс средней стоимости квартир?

Индекс средней стоимости квартир мы расчитываем как средневзвешанное (ядра). В этом случае, мы изучаем каждый квадртаный метр, а не квартиру как отдельная еденица. Именно эта методика рекомендована Российской Гильдией Риэлторов.

 

INFOLINE Analitic©