Аналитический отчет по рынку недвижимости Воронежа за Январь 2010 года

Подведем итог первого месяца 2010 года по рынку жилой недвижимости Воронежа.

По данным «INFOLINE. Недвижимость Воронежа», в январе, основной индекс цен на недвижимость в Воронеже уменьшил свои показатели на 0,2%. На начало года он составлял 33837 руб/кв.м, а по итогам января 33772 руб/кв.м. За январь, индексы снизились на 65 руб/кв.м, но в конце месяца наметилась тенденция на повышение. Если сравнивать с общим уровнем инфляции за январь 2010 (1,7%), то видно, что недвижимость заметно отстает от общих тенденций.

На рынке вторичного жилья все относительно спокойно. Колебание индексов в рамках погрешности. В целом, к концу января, значение индекса составило 34868 руб/кв.м, что на 0,1% меньше начала года (-35 р/кв.м). График нормального распределения в этом секторе, показывает боле-менее хороший «колокол», с более «пологим» и длинным правым хвостом. Но все же, левый край выглядит более «мягким» (нормальным). Около 50% квартир находится в дипозоне от 30-36 тыс. рублей за кв.м.

В секторе новостроек царит хаос. Самый высокий недельный перепад  -0,74%. График  нормального распределения в этом сегменте похож на «Пик Коммунизма» сходящийся в точке 29 тыс. р/кв.м (9% всех новостроек). На сегодня, индекс новостроек равен 31931 руб/кв.м и за месяц снизился на 0,5% (-169 р/кв.м).

Посмотрим на сроки условной экспозиции объектов. На сегодня среднее значение экспозиции объекта равна 150 дням. Если рассмотреть динамику в целом, то это значение росло на протяжении всего года, начиная со значения в 85 дней. Рост был не прямолинейным, с провалами, но как видим, к текущему моменту этот показатель достиг  150. Но примечателен и тот факт, что в середине января, его значение равнялось 160 дням. А за последнюю неделю наблюдается нулевой рост.

Рассмотрим весь массив, разложенный по комнатности (1-2-3-х):

Рассмотрим более детально:

Как видим, поведение между вторичкой и новостройками несколько разное. Особенно отметим сектор 3-х комнатных квартир. При этом, если посмотреть динамику условной экспозиции по комнатности (1-2-3-х), то видим, что сейчас динамика каждого из сектора в общем то повторяется с определенной дельтой. К тому же, при рассмотрении динамики удельного веса секторов 1-2-3-х к.кв, мы практически не увидим структурных сдвигов.

Разложим по материалу домов:

При этом хотелось бы отметить, что в секторе кирпичного строительства наблюдается очень хороший график нормального расспределения (колокол). Но уже разбив по комнатно, мы увидим, что только 3-х комн. квартиры в кирпиче имеют хорошее «нормальное распределение».

В панели - график допустим, но имеет 2-е вершины, что говорит о несогласованности в этом секторе. И уже разбив покомнатно, мы наблюдаем именно  это. И совсем уж «не правильный» график в монолите, который можно рассматривать только в первом приближении.

В общем то, все это говорит о том, что рынок по прежнему дестабилизирован, и в принципе, возможны неординарные результаты. Мне видится, что в условиях кризиса (МЭК), это нормальная ситуация и даже видны ростки стабилизации, но в целом до этого еще очень и очень далеко.

В 2009 году отмечена инфляция в 8,8%, которая была в основном за счет естественных монополий. Без этого, по сути был дефляционный процесс, который не является приоритетным для нашей экономики. И мы видим переломы в этом процессе.

По результатам 2009 года мы видим, что правительство остановило банковский кризис и сейчас переходит в стадию поддержки реального производства, что в условиях избыточной ликвидности сейчас очень непросто.

Были приняты уроки ипотечного кризиса в одной очень большой метрополии, в следствии чего мы не увидели стремительного стимулирования спроса. К тому же мы видим, что банки, имеющие огромные «плохие активы», перестраховались. С другой стороны, была снижена ставка рефинансирования, и скорее всего будет снижаться еще. Но в противовес, достаточно высокий уровень безработицы.

На мой взгляд, предыдущий рост цен на недвижимость во многом был обеспечен «частными инвесторами», т.е. люди покупающие впрок, ради перепродажи, сдающие в аренду и т.д. Сейчас ряды желающих инвестировать поредели. Ипотека, в свою очередь, давала особый эффект в условиях постоянного (и очень высокого) роста цен. При простом расчете, в условиях постоянного роста, это сводило проценты по кредиту с ростом цен в ноль. Сейчас фактора роста нет. С учетом снижения спроса, арендные ставки по идее должны снижаться, но ставки по депозитам прежние или поднимаются. Рынок становиться менее привлекательным.

Но главное: не стоит забывать, что вероятность «второй волны» финансового кризиса весьма высока, это подтверждают итоги недавнего Всемирного экономического форума в Давосе. По сути, пожар так и не затушен. И в конечном итоге, дальнейшее развитие ситуации на рынке недвижимости целиком и полностью зависит от макроэкономических процессов в стране и мире. Поэтому прогнозировать сейчас что-либо весьма и весьма сложно. Но в любом случае, рынок недвижимости, даже при самых благоприятных условиях, вряд ли начнет стремительно развиваться. Сейчас не то время.